Подавляющее большинство собственников в нашей стране делают это неофициально, даже если заключают договор аренды. Это происходит потому, что они не платят налоги, а должны бы. За рубежом их платят 90 % владельцев. Наше государство хочет связаться с владельцами сдаваемых в аренду квартир, но не может придумать эффективные инструменты для их выявления.
А пока собственники годами живут по общероссийскому принципу «и», но рискуют быть разоблаченными. А знают об их незаконной деятельности в основном те, кто сдает жилье. Что же будет дальше?
Платить, спать спокойно!
По сравнению с другими странами, в России самая низкая ставка налога на доход от аренды. Это подоходный налог в размере 13 %, который распространяется на физических лиц, являющихся резидентами Российской Федерации.
Для индивидуальных предпринимателей, работающих по упрощенной системе налогообложения, основными видами деятельности являютсяСдача в аренду квартиры.Применяется коэффициент 6 %.
В Европе собственники платят более высокие налоги. Налоговая ставка составляет до 40 % от дохода.
Если владелец российской квартиры или жилья сдает ее в аренду, но не имеет российского гражданства, его налоговая ставка составляет 30%.
Отдельные мухи, отдельные отключения.
После того как родители переехали в более теплый климат, Сергей был в шоке — у него появилась «двушка».Две спальни’ в Сокольниках.. Вскоре он решает сдавать родительскую квартиру, чтобы собрать деньги на роскошную иномарку.
Следующие жильцы, молодая пара с детьми, попросили отсрочку, так как глава семьи потерял работу из-за сокращения на производстве. Сергей согласился подождать с оплатой несколько месяцев.
Владелец получил деньги только через четыре месяца. Супруги не отвечали на звонки и постоянно отсутствовали дома. Сергей решил судиться с безжалостными арендаторами, получив на руки договор аренды.
В суде арендаторы утверждали, что раз Сергей не платил налог за аренду квартиры, то и они не могут его платить. Однако судья пояснил, что факт сдачи квартиры в аренду подтверждается договором и денежными расписками и не имеет никакого отношения к налоговым нарушениям.
Суд обязал арендаторов выплатить не только задолженность по арендной плате за квартиру, но и судебные издержки. После этого супруге посоветовали обратиться в налоговые органы по поводу незаконной аренды.
Кто и как должен сообщать о незаконной арендной плате
Чтобы сообщить властям о задолженности по налогам, обратитесь в местную полицию. Полицейский обязан проверить факт незаконной аренды и сообщить о нем в Федеральное налоговое управление.
Если вы хотите возбудить дело в ускоренном порядке, обратитесь непосредственно в отдел налоговых расследований. Вы должны написать заявление о незаконной аренде в произвольной форме.
В заявлении обязательно укажите следующее.
Главным доказательством незаконного владения является договор аренды и доказательства денежных переводов владельцу (квитанции, банковские выписки).
Что будет, если не платить налоги при аренде квартиры?
Сдавая жилье, гражданин получает доход и обязан заплатить налог. Если этого не сделать, человека могут ожидать неприятные последствия. В этом разделе рассказывается о том, как уплачивается налог при аренде квартиры и какие штрафы налагаются на тех, кто снимает жилье нелегально.
Какие налоги должны платить арендодатели?
Ставки зависят от системы налогообложения.
Как видите, самозанятым выгоднее платить налог по специальной системе. В этом случае сумма налога составляет всего 4 % от ежемесячного платежа. Допустим, вы снимаете жилье за 15 000 рублей в месяц, а налог за аренду квартиры составит 15 000 х 4% = 600 рублей.
Важно! Если человек проживает на территории РФ менее 183 дней в году, налог за аренду квартиры составит 30%.
Как стать индивидуальным предпринимателем и платить налог с арендной платы?
С 2020 года налог на профессиональный доход (НДФЛ) будет распространяться на все субъекты федерации в нашей стране. Если ваш доход от сдачи жилья в аренду не превышает 2 400 000 рублей в год, вы можете зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и легально сдавать жилье в аренду.
Этот налоговый режим имеет ряд преимуществ.
Процесс регистрации максимально прост и понятен. Чтобы стать индивидуальным предпринимателем, достаточно установить приложение «Мой налог» на свой мобильный телефон и следовать инструкциям. Нет необходимости подавать бумажное заявление или лично посещать налоговую инспекцию.
Каждый раз, когда от арендатора поступает оплата, арендодатель должен сформировать чек через приложение. Для этого:.
Налоги рассчитываются и взимаются автоматически. Подробнее о том, как сдать квартиру в аренду индивидуальному предпринимателю, читайте в этой статье.
Важно! Если вы хотите сдать в аренду дом, вам необходимо подписать с арендатором два экземпляра договора. Если договор заключается на срок менее одного года, регистрировать его в Росреестре не нужно. Если же договор заключается на срок более одного года, то регистрация обязательна.
Какие наказания предусмотрены за незаконную сдачу квартиры в аренду?
Если по каким-либо причинам налоговые органы обнаружат незаконную сдачу жилья в аренду (от полиции, соседей или даже бывших жильцов), владелец должен заплатить штраф, а также налог на аренду жилья за последние три года.
И даже если он зарегистрирован как индивидуальный предприниматель, он должен заплатить налог в размере 13% (налог на доходы физических лиц).
Штрафы за неуплату налога на аренду квартиры составляют 20% или 40%. 20%, если не было злого умысла, и 40%, если владелец намеренно уклоняется от уплаты налога. Кроме того, аудиторы могут наложить штраф за несвоевременную подачу декларации 3-НДФЛ. Пени за несвоевременную уплату налогов рассчитываются как 1/300 ставки центрального банка за каждый день просрочки.
Важно! Воспользуйтесь сервисом «Госопэй», чтобы проверить, есть ли у вас задолженность по налогу на имущество, транспортному и другим видам налогов. Своевременная уплата налогов поможет избежать накопления пеней и штрафов.
Учитывая все штрафы и судебные споры, ответственность за неуплату налогов при сдаче квартиры в аренду всегда больше, чем выгода, которую хочет получить собственник.
Концелидзе Эднарий Эмзарьевич Эксперт по юридическим вопросам
Договорные соглашения
Одним из ключевых этапов сдачи квартиры в аренду является заключение договора между арендодателем и арендатором. Договор должен быть составлен в письменной форме в двух экземплярах. Единого правильного образца составления такого договора не существует. Однако есть ряд моментов, которые следует прояснить.
Дополнительные оттенки.
При сдаче имущества в аренду необходимо составить акт приема-передачи. Владельцу целесообразно составить опись и состояние имущества. Затем оно передается арендатору во временное пользование. Тогда легче будет установить убытки и возместить деньги.
После составления и обсуждения договора обеими сторонами он подписывается. При этом нет необходимости обращаться к нотариусу. Если жилье сдается в аренду более одного года, обратитесь в Росреестр для регистрации сделки аренды. Чтобы избежать этой процедуры, заключите договор на 11 месяцев или на неопределенный срок. Однако ни в коем случае не превышайте пятилетний срок. По истечении пяти лет необходимо заключить новый договор. Предыдущие бессрочные договоры считаются истекшими.
Подтверждение оплаты.
После подписания договора арендатор должен внести платеж на указанную сумму к определенной дате. Обязательно фиксируйте все факты перевода денег. Вы можете перечислить деньги владельцу двумя способами:
| Способ. | Описание |
| Оплата наличными | Чертеж с указанием суммы платежа, даты перевозки и назначения. Обе стороны должны подписать квитанцию. |
| Перевод на текущий счет. | При таком варианте оплаты обе стороны не тратят время на встречу. Подтверждение платежа поступает в банк. Платежная документация авторизуется финансовым учреждением. |
Владельцы обычно решают получать платежи непосредственно на арендованную недвижимость. Таким образом, они могут быть уверены, что одновременно с арендованной недвижимостью защищены и они. Если в дополнение к платежам за квартиру вычитаются жилищные или коммунальные платежи, это отдельно оговаривается в документации. Сумма платежа определяется по квитанции и заверяется отдельной распиской.
Налоги в Российской Федерации при сдаче жилья в аренду
Сдаваемая в аренду недвижимость считается пассивным источником дохода. При этом не имеет значения, является ли собственник физическим или юридическим лицом. Согласно Налоговому кодексу РФ, собственник обязан уплачивать налоги.
Если резиденция арендуется владельцем — физическим лицом, он обязан уплатить налог на прибыль по ставке 13%. Если собственник является нерезидентом РФ, налог на аренду составляет 30%.
В апреле 2019 года был издан приказ, запрещающий создавать хостелы и гостиницы на базе жилых домов. Сдавать в аренду помещения в многоквартирных домах можно только при условии перевода здания в нежилой фонд. Постановление начало действовать с 1 октября 2019 года.
Влияние на физических лиц
Физические лица ежемесячно уплачивают подоходный налог с доходов за предоставление жилья в аренду. Владельцы квартир платят единый налог в рамках упрощенной программы, используя патенты для сдачи в аренду своих квартир или индивидуального предпринимательства.
Если между сторонами нет соглашения, это считается уклонением от уплаты подоходного налога. Чтобы избежать проблем с законом, договор аренды оформляется в соответствии со всеми правилами.
Если владелец уклоняется от уплаты налога, но может предоставить уважительную причину своего поступка, на него налагается штраф в размере 20 % от суммы. Если владелец сознательно не платит государству, он будет оштрафован на 40 % от суммы.
Как правильно платить налоги.
Налоговая инспекция рассматривает документы и рассчитывает сумму к уплате до 1 июля. Средства могут быть внесены до 15 июля. Невыполнение этого требования является нарушением налогового законодательства РФ.
‘Это и доставка’.
Налоговая служба обратилась в суд с заявлением о взыскании просроченной задолженности по подоходному налогу и неуплаченного штрафа с собственника, который сдавал свою квартиру неофициально.
Обвинения ФНС оказались необоснованными. Суду была предоставлена копия договора аренды и доказательства того, что арендодатель получил от арендатора 150 000 рублей.
Главный вопрос: откуда у налоговых органов эти документы? Ответ оказался неожиданным: от самого владельца.
Годом ранее этот же суд рассматривал дело о взыскании убытков по договору аренды по его иску. Арендатор задолжал за несколько месяцев, частично испортил мебель и вынудил арендодателя обратиться в суд.
И вот теперь материалы дела играют против него. Отговорка, что он никому не сдавал квартиру, кажется почти неправдоподобной в контексте поданных им документов.
В суд от него поступили просроченные долги по налогам, штрафам и госпошлинам — всего 24 000 рублей (дело № 2 А-1133/2018, Магаданский суд).