Покупка квартиры — это всегда ответственный шаг, требующий тщательного контроля над объектом недвижимости. Одним из ключевых моментов является управление задолженностью по коммунальным платежам. Ведь их наличие может привести к неприятным последствиям. В этой статье мы расскажем об особенностях рынка квартир с долгами перед ЖКХ и о том, как минимизировать риски.
Долги в муниципальных квартирах и их последствия
Наличие задолженности за жилищно-коммунальные услуги в муниципальных квартирах может грозить жильцам выселением. Если долг не погашен в течение длительного времени, муниципалитет может обратиться в суд с иском о выселении и продаже квартиры с торгов. В этом случае квартира может быть продана по цене ниже рыночной, в результате чего покупатель рискует потерять свои инвестиции.
Задолженность по приватизированным квартирам
При покупке приватизированной квартиры с долгами перед коммунальными службами покупатель принимает на себя все обязательства собственника по платежам. В случае неуплаты долгов недвижимость может быть изъята и реализована на публичных торгах.
Как проверить долги
Прежде чем покупать квартиру с долгами, важно проверить их наличие и размер. Для этого следует запросить у продавца справку из Департамента ЖКХ и проверить наличие судебных решений и арестов на недвижимость.
Особое внимание при покупке квартиры следует уделить возможным долгам предыдущего владельца. Важно знать, что долги перед управляющей компанией не переходят к новому владельцу. А вот долги, связанные с коммунальными службами и фондом капитального ремонта, будут возложены на нового владельца. Все эти моменты регулируются статьей 158 Жилищного кодекса РФ, в которой прописана стоимость для собственника помещения в квартире.
Перед покупкой закажите выписку из ЕГРН об основных характеристиках и сообщите обо всех весах, обременениях и арестах.
Как минимизировать риски.
Чтобы минимизировать риски, связанные с покупкой квартиры с долгами, вам необходимо. — выявить задолженность и ее размер — договориться с продавцом о списании или погашении долга — проконсультироваться с юристом для оценки юридической сделки и возможных рисков — заключить договор купли-продажи, в котором указать наличие долга и обязательства продавца по его погашению.
Как продать квартиру с долгом по ЖКХ
Если вы решили продать квартиру с ЖКХ, вам необходимо учесть следующие моменты:1. убедитесь, что сумма долга не превышает стоимость квартиры. В противном случае вы можете столкнуться с ситуацией, когда покупатель не захочет брать на себя ваш долг и откажется подписывать договор. 2. Сообщите покупателю о наличии долга за коммунальные услуги. Это поможет избежать неприятных сюрпризов в будущем. 3. скиньте покупателю цену квартиры, равную сумме долга. Таким образом, долг может быть частично покрыт, а покупатель получит выгоду на рынке. 4. предложить погасить долг до продажи квартиры. Если есть возможность погасить долг до продажи, это может повысить привлекательность квартиры для покупателя. 5. свяжитесь с управляющей компанией и спросите о ее возможности реструктурировать или снять долг. Возможно, компании пойдут на уступки и предложат более выгодные условия погашения долга. 6. подпишите договор купли-продажи, который определяет наличие долга и обязательства продавца по его погашению. Это защищает права покупателя и помогает предотвратить возможные претензии со стороны управляющей компании. 7. после продажи квартиры обратитесь в управляющую компанию с копией договора купли-продажи и просьбой перевести долг на нового собственника.
Выводы.
Покупка квартиры с долгами — это риск, который может привести к значительным финансовым потерям. Однако должная осмотрительность и внимание к деталям могут минимизировать риски и защитить вас от нежелательных последствий. Важно помнить, что проверка документации и юридическая консультация помогут избежать неприятных сюрпризов при покупке недвижимости.
© Все права защищены. Использование материалов сайта без разрешения администрации запрещено. Сервис проверки недвижимости является коммерческим сайтом и не является официальным сайтом Росреестра, которым является официальный сайт Rosreest. gov. ru.
Прощай, квартира: чем грозит покупка жилья у собственника с долгами
На вторичном рынке недвижимости есть несколько «рискованных» квартир, которые могут создать проблемы для новых владельцев. Это недвижимость с незанятыми незначительными правами, генетическое жилье с испорченной юридической историей. В эту категорию также входят квартиры, где у продавца накопилось много долгов. Мы расскажем вам, какие риски несет в себе сделка с должником и как ее застраховать в зависимости от возможных проблем с подробными картами.
Самые распространенные долги продавцов квартир связаны с коммунальными услугами. По оценкам брокеров, доля неоплаченных «коммуналок» на рынке недвижимости составляет около 1-3%. Продавцы могут быть не в состоянии погасить долг по коммунальным услугам, но при продаже квартиры с целью ликвидации этого долга это единственная возможность провести сделку так, чтобы можно было даже привлечь другой кредит, говорит управляющий директор Министерства недвижимости Александр Москатов. Продавец в своем стремлении может искать возможность получить банковский кредит или заем у физического лица для оплаты жилищно-коммунальных услуг. Если долг значительный, то в качестве залога по такому кредиту выступает недвижимость продавца, квартира, машина или участок. У владельца жилья могут быть и другие долги — например, банковский кредит с просрочками или другие непогашенные кредиты. Такие продавцы могут быть признаны банкротами.
Как правило, в таких случаях продавец и покупатель договариваются «на месте». Допустим, стоимость квартиры составляет 10 млн рублей, а долг — 100 000 рублей. В ходе сделки покупатель закладывает в банковскую ячейку 9,9 млн рублей (10 млн рублей минус 100 000 рублей). Эксперты подчеркивают, что во избежание мошенничества покупателю лучше вычесть этот долг из стоимости покупки и оплатить его самостоятельно. Обычно в таких схемах нет никакого риска, — говорит Мария Литинецкая, управляющий директор компании «Метриум». — Будущий владелец оставляет себе сумму, которая используется для погашения долга после переоформления недвижимости». Если на квартиру не обращено взыскание, такие договоры заключаются без проблем. В случае ипотечных сделок покупатель просто вычитает долг из суммы первоначального взноса.
Чтобы проверить, нет ли задолженности по коммунальным услугам, необходимо попросить продавца предоставить справку из управляющей компании об отсутствии задолженности по ЖКХ. Если на квартиру обращено взыскание, это будет отражено в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Кстати, в этом документе указывается не только арест, но и данные о том, кто наложил ограничения — судебный пристав, налоговые органы или банк.
Если следовать описанной выше схеме, то сама по себе она не опасна. Но перед сделкой долг должен быть погашен», — говорит Денис Фролов, руководитель отдела коммерческих отношений юридической фирмы BMS. — Официально долги за жилищно-коммунальные услуги новому владельцу передаваться не должны. Однако это может привести к проблемам с управляющей компанией и сложностям при последующей продаже квартир». Вопрос оплаты «общих» долгов может быть решен сам собой. Однако большие долги по ЖКХ должны насторожить покупателей и послужить стимулом для выяснения дополнительной информации. У продавца квартиры могут быть и другие непогашенные долги, что является поводом для беспокойства.
Проблема для покупателей здесь заключается в том, что неплатежеспособность владельца с большими долгами может наступить после продажи, а не до продажи квартиры. В этом случае закон предусматривает большой временной лаг, и сделка считается недействительной, если продавец объявлен банкротом в течение трех лет после ее совершения. Покупатель может быть вынужден вернуть квартиру в фонд банкротства», — поясняет Галина Гамбург, заместитель руководителя практики имущественных отношений и ответственности национальной юридической службы „Амурекс“. — Однако при возврате средств покупателю могут возникнуть нерешенные проблемы. По сути, покупатель становится одним из кредиторов обанкротившегося продавца». В рамках процедуры банкротства банкротом может стать даже не сам продавец, а предыдущий владелец квартиры, что также может негативно отразиться на конечном покупателе, добавляет Светлана Краснова, руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость». добавила. . Если с момента последней сделки не прошло трех лет, то перепроданная квартира также попадет в конкурсную массу.
Галина Ганберг отмечает, что такие сделки не «теряются» со временем. При подаче заявления (по собственной инициативе или по инициативе кредитора) о признании национального банкротства должник обязан сообщить арбитражному суду обо всех сделках с имуществом, совершенных за последние три года. Кроме того, скрыть такие сделки от суда и других кредиторов практически невозможно, поскольку финансовый управляющий подает требования в Рослестор.
По мнению экспертов, застраховаться от этих условий на 100% невозможно, но можно снизить риск их развития. Здесь лучше всего не пренебрегать помощью специалиста-юриста или брокера, который сможет оценить перспективы сделки и получить необходимую информацию. Если есть хоть малейшие сомнения (и, например, возможность возникновения столь же крупного долга по оплате жилья или социальных услуг), Светлана Краснова советует узнать о продавце как можно больше. В качестве примера можно привести наличие финансовых обязательств перед третьими лицами (непогашенные займы, кредиты или другие долги). Важно включить в текст договора купли-продажи пункт о гарантии продавца об отсутствии непогашенных финансовых обязательств, что является основанием для подтверждения неплатежеспособности. Также необходимо проверить, не возбуждено ли в отношении продавца исполнительное производство, нет ли судебных исков о взыскании с него денежных средств, запросить информацию в бюро кредитных историй и подтвердить, что продавец не находится в процедуре банкротства. В отношении него необходимо убедиться, что на его имущество не наложен арест или запрет. Также необходимо изучить историю сделок с этой квартирой. Если владелец сменился относительно недавно, следует проверить и предыдущего владельца квартиры. Еще один запасной вариант — титульное страхование, которое страхует квартиру только в случае отмены сделки не по вине покупателя. Однако даже в этом случае вам все равно придется обращаться в суд, чтобы доказать свою правоту», — говорит Мария Литинецкая.
Сделки по продаже квартиры признаются недействительными, если будет доказано, что несостоятельный продавец при совершении сделки отдал предпочтение одному из своих кредиторов. Например, если у продавца несколько кредиторов, но он продает недвижимость одному из них, то все остальные кредиторы лишаются права на компенсацию или нарушается очередность исполнения их требований, говорит Светлана Краснова из «ИнКом-Недвижимость». Другая причина — ущерб имущественным правам кредиторов. Речь идет о сделках, связанных с продажей имущества по явно заниженной цене, дарении и фиктивных продажах (например, когда продавец продолжает пользоваться квартирой после сделки). Дополнительным условием для признания сделки недействительной является осведомленность покупателя о незаконных целях продавца в момент совершения сделки, — пояснил юрист. — Например, это будет само собой разумеющимся, если спорная сделка была заключена между заинтересованными лицами, такими как родственники или дочерние компании».
Договор купли-продажи кондоминиума, заключенный продавцом, будет сохранен даже в том случае, если продавец окажется неплатежеспособным. Кредитору снова придется доказывать, что сделка нанесла ущерб его интересам и что покупатель знал о банкротстве продавца. На практике это сложно сделать, особенно если покупатель действовал добросовестно», — пояснил Владимир Старинский, управляющий директор коллегии адвокатов „Старинский, Колчаго и партнеры“. Однако даже если покупателю удастся отстоять свои права на квартиру, покупка жилья у собственника, обремененного долгами, может привести к длительной судебной тяжбе. Поэтому лучше избегать подобных сделок.
Что делать при покупке квартиры с долгами перед коммунальными службами?
ОТВЕТ: что нужно делать, чтобы справиться с долгами по коммунальным платежам?
Бывает так, что продавец квартиры за несколько лет накопил долги за ЖКУ и не хочет или не может их погасить. Однако на его право собственности это не влияет, и он вполне может продать квартиру. Такие случаи нередки на практике. Что делать покупателю в этом случае? Как это решается на практике?
Приобрести квартиру с коммунальными долгами можно. Достаточно правильно понимать последствия такого исхода и заранее принять меры, чтобы эти долги по ЖКУ не легли дополнительным бременем на покупателя. Для этого необходимо знать следующее
Во-первых, если покупатель действительно готов приобрести квартиру с непогашенными долгами перед ЖКХ, то это объективная причина для снижения цены продажи. Причем снижение происходит не только на сумму долга, но и на чуть большую (то, что есть в резерве), ведь покупатель берет на себя решение этой проблемы от имени собственника. Кстати, так делают даже некоторые инвестиционные компании и агентства недвижимости (московские, например) — они покупают квартиры с долгами по ЖКХ с большим дисконтом, стирают эти долги, приводят квартиры в товарный вид и перепродают их. Но это только к разговору о …
Что нужно знать о супружеской общей собственности в сделках купли-продажи квартир — см. глоссарий ссылок.
Во-вторых, покупатели должны знать, что, как правило, долги по жилищно-коммунальным услугам (все, кроме одного — см. ниже) привязаны к квартире (объекту), а не к собственнику (субъекту). Новый собственник, приобретя коммунальную квартиру, вообще не обязан оплачивать какие-либо обязательства старого собственника. В пункте 2 статьи 5 статьи 153 ЖК РФ четко указано, что обязательства по квартплате и коммунальным платежам возникают у приобретателя только с момента вступления в права собственности на квартиру. Все долги, возникшие до приобретения квартиры, не имеют к покупателю никакого отношения. Однако это юридическая и теоретическая сторона вопроса. На практике же все происходит с точностью до наоборот.
Сразу после продажи квартиры должник-селектор исчезает из поля зрения управляющей компании, которой он задолжал коммуналку и квартплату. Что же делать коммунальщику? Не гасить же ему собственные долги. Да и искать его нет смысла — страна у нас замечательная. Поэтому, как правило, управляющая компания начинает добиваться нового владельца квартиры и пытается компенсировать свои убытки. Тот факт, что эти претензии к новому жильцу не имеют под собой законных оснований, не ставит управляющую компанию в затруднительное положение. Аргумент обычно следующий. ‘Если мы не заплатим долг за квартиру, мы отключим вам воду, свет и газ! ‘
Конечно, покупатель может подать на них в суд и, скорее всего, выиграет процесс. Но мало кто захочет начинать жить в новом доме из-за скандала с управляющей компанией. А новому владельцу квартиры приходится несколько раз обращаться в одну и ту же управляющую компанию по поводу различных справок, документов, телефонов сантехники и т.д. Поэтому, чтобы не вызывать споров с управляющей компанией, покупатель добровольно соглашается погасить жилищный долг. При этом одним из условий является коммунальность бывшего владельца квартиры.
Уже сейчас поставьте условия продавцу. Добровольная обязанность покупателя оплачивать долги по квартплате и коммунальным услугам должна быть отражена в условиях договора купли-продажи квартиры (или иной ветви договора), а цена самой квартиры должна быть достаточно снижена.
Чтобы правильно отразить такой «довесок» в договоре и гарантировать, что продавец не оспорит сделку по основаниям, указанным в пункте 3 статьи 179 Закона РФ (которую лицо было вынуждено совершить под влиянием стечения тяжелых обстоятельств), составление такого договора с помощью профессионального юриста Это целесообразно сделать. При этом все остальные условия договора могут быть адаптированы к вашим интересам.
Ключевое пояснение! Часть всех обязательств по оплате коммунальных услуг может быть передана покупателю вместе с переходом права собственности при покупке квартиры. Речь идет об обязательствах по капитальному ремонту дома. Закон (пункт 3 статьи 158 ЖК РФ) буквально гласит
‘При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме обязанность предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт государственного недвижимого имущества квартиры, в том числе обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, не исполненная предыдущим собственником, переходит к новому собственнику.’
Почему так происходит? Трудно сказать… Это загадка для нашей будущей культуры! Очевидно, наши законодатели обладают сакральным знанием, недоступным обывателю. Покупателям нужно точно помнить, что расходы на жилье и этот элемент коммунальных услуг (капитальный ремонт) могут быть переложены вместе с долгом с одного владельца квартиры на другого. И отбить эти платежи в судебном порядке покупатель не сможет.
Обсуждение вопросов оплаты капитального ремонта и выстраивания отношений с местными управляющими компаниями развернулось на нашем форуме.
Проверяют ли банки квартиры во время ипотеки? На самом деле, не очень часто… О том, как и почему это происходит, читайте в заметке — ссылка.