Если у вас недостаточно средств для покупки квартиры, вы можете занять у знакомых, взять ипотеку в банке или найти партнера-инвестора и объединить свои деньги и ресурсы для приобретения недвижимости.
Прошли те времена, когда индивидуальные инвесторы могли вкладывать деньги сразу в несколько новостроек и получать от них большую прибыль. Сегодня даже в Подмосковье на ранних стадиях строительства цена однокомнатной квартиры составляет около 2 млн рублей (студии можно найти за 1,7-1,8 млн рублей). В Москве практически нереально найти варианты менее чем за 4 млн рублей. Понятно, что такие суммы мало кому по карману. Однако некоторые люди могут собрать и 1 млн рублей. Если эти люди договорятся и объединят свои средства, то смогут найти и выбрать нужные товары на основных рынках Московского региона.
Сразу стоит отметить, что большинство этих покупателей являются инвесторами — для них торговля — это просто вложение денег и способ их заработать. Они не собираются жить в квартире, а хотят выгодно перепродать недвижимость и получить доход.
Преимущества общего рынка
Покупка в консорциумах — это выход для тех, кто имеет большие сбережения, но не может приобрести недвижимость без привлечения заемных средств, — говорит Яна Сосолева, заместитель руководителя отдела продаж компании «НДВ-Недвижимость».
У таких договоров есть существенные преимущества. Не нужно брать кредиты в банках и платить проценты». Эксперты компании «НДВ-Недвижимость» подсчитали, что если у инвестора есть около 1,5 млн рублей, то вместе они могут купить еще один дом в Подмосковье и заработать около 450 000 рублей каждый.
Еще одно преимущество заключается в том, что когда приходит время продавать квартиру, инвестор волен поступать так, как ему удобно, у него нет обязательств перед банком, и продажа проходит гораздо проще, так как не нужно погашать или переводить долги. Для новых покупателей, например.
Есть и такие преимущества, как преференции от производителей. Известно, что чем больше объем покупки, тем выше лояльность продавца. В настоящее время частные инвесторы присоединяются к форуму и массово покупают квартиры, получая взамен льготы и скидки.
Правила игры
Общий рынок жилья представлен в основном новостройками. И инвесторам необходимо знать некоторые правила игры.
Во-первых, квартиры покупаются, как только проект выходит на рынок, чем раньше, тем лучше. (Идеальный вариант — закрытые продажи, когда квартиры продаются «друг другу»).
Во-вторых, в качестве инвестиции нужно выбрать наиболее ликвидный продукт. Обычно это однокомнатная квартира в хорошем месте. Такое жилье легче продать, когда дом будет достроен.
В-третьих, в сделке должно участвовать не более двух человек (хотя ограничений на этот счет нет). Просто чем больше инвесторов, тем меньший доход получает каждый из них.
Простое увеличение цены за квадратный метр по мере подготовки дома к строительству может принести прибыль около 30 процентов. Если повезет, то и больше. Для этого необходимо учитывать факторы, которые впоследствии могут повлиять на рыночную стоимость недвижимости, например, планы по строительству станции метро или крупных инфраструктурных объектов поблизости.
В товариществах инвесторов инвесторы начинают с небольшой суммы, но с каждой последующей сделкой прибыль увеличивается, а полученный доход позволяет каждому действовать самостоятельно, то есть наступает день, когда он может купить квартиру для себя.
Почему стоит покупать новостройку, а не «вторичку»?
Складывание не разрешено на вторичном рынке и не имеет особого смысла. Поскольку цена на построенное для продажи жилье уже достигла «потолка», перепродать его по более высокой цене может оказаться невозможным. Как правило, вторичное жилье приобретается с одной целью — для проживания.
Этот раздел не подходит для тех, кто готов объединить средства для покупки», — объясняет Яна Сосолева. — Это не только экономит деньги на последующем переезде, но и требует, чтобы два человека делили одно пространство». Этот широко распространенный вариант подходит для одиноких людей, которые не готовы брать кредит. Но обычно на вторичном рынке люди стараются купить сразу несколько частей.
О чем следует знать заранее?
Конечно, общий рынок имеет определенные особенности. Если капитал объединяют родственники (например, супружеские пары), то недвижимость оформляется в совместную собственность. В этом случае риски значительно снижаются, и родственникам всегда проще договориться.
Ситуация еще больше усложняется, когда инвестор является просто партнером. В этом случае в будущем могут возникнуть конфликты и разногласия. Например, один может захотеть закрыть игру и вернуть деньги, а другой готов ждать более высокой цены. Главная рекомендация в таких случаях — выбрать надежного торгового партнера, так как здесь очень важно взаимопонимание. Это означает, что участники должны придерживаться единой стратегии. Это касается и целей покупки, и дальнейшей перепродажи. Об этом желательно договориться заранее.
При покупке новостройки в консорциуме сделка оформляется как обычно, но дополнительно в договоре указываются доли участников. Это означает, что если покупателей двое, то каждому из них будет принадлежать 50 % недвижимости. Разумеется, вся прибыль делится поровну.
Покупка квартиры со скидкой: преимущества и риски
В связи со сложностью получения ипотечного кредита растет интерес к покупке квартиры в совместном предприятии. Эксперты рассказали, насколько это предпочтительно и каковы нюансы.
Банки разрешают брать совместную ипотеку как родственникам, так и третьим лицам. / Александр Корольков.
По данным компании «БЕСТ-Новострой», интерес к покупке квартир в консорциуме вырос в четыре раза с декабря по январь. Покупателей интересуют как новостройки, так и жилье на вторичном рынке. Складские продажи в основном осуществляются без ипотеки. В большинстве случаев покупатель хочет арендовать жилье на определенный срок, а затем перепродать его второму владельцу.
Повышенный интерес к таким сделкам объясняется ужесточением ипотеки, ростом процентных ставок и увеличением первоначальных взносов за счет льготных программ, объясняет Ирина Доброхотова, управляющий партнер риэлторской компании bnMAP. ‘Сейчас некоторым покупателям зачастую проще объединиться для покупки недвижимости, чем выплачивать дорогую ипотеку’. Интерес к этому виду сделок характерен для того времени, когда другие механизмы недоступны, а цены слишком высоки для частных покупателей», — говорит она.
По данным компании, количество сделок по этой схеме пока невелико, но в условиях доступных ипотечных программ и роста цен число совместных покупок может еще увеличиться. Однако бывает сложно найти нескольких покупателей, которые полностью доверяют друг другу и имеют одинаковые планы по дальнейшему распоряжению недвижимостью. В большинстве случаев такие покупатели приобретают квартиры в общую совместную собственность, но редко собственниками становятся физические лица», — поясняет Доброхотова.
В Московском регионе интерес к совместной собственности сосредоточен на двухкомнатных квартирах, на которые приходится 69 % спроса. На однокомнатные и трехкомнатные квартиры приходится 25 и 6 % спроса соответственно. Подавляющий интерес к «двушкам» объясняется тем, что каждый собственник обычно владеет одной комнатой (при относительно равных взносах), и такие квартиры можно сдавать в аренду по комнатному принципу.
Популярность масс-маркета идет волнами, то увеличиваясь, то уменьшаясь, говорит Екатерина Никитина, руководитель агентства недвижимости PRO OBMEN. Лет 10 назад такая форма была распространена, — говорит она. Брокеры часто находили ликвидный объект (это может быть новостройка или вторичная квартира) по очень выгодной цене, собирали средства на его покупку и затем перепродавали с прибылью.
С появлением программы субстандартной ипотеки, которая совпала с длительным периодом низких ставок, необходимость в таких средствах отпала. Благодаря доступной ипотеке люди стали покупать собственные квартиры. Однако Никитина отмечает, что подобные программы начали возрождаться с прошлого года, когда условия ипотечных программ стали более жесткими, а основные ставки значительно выросли. За последние месяцы наши агенты провели несколько таких сделок, и еще несколько находятся на финальной стадии», — говорит брокер.
Во-первых, родственники и близкие друзья начали покупать квартиры в качестве совместных предприятий, чтобы защитить свои сбережения. В условиях нестабильной экономики люди покупают недвижимость, чтобы сдавать ее в аренду, опасаясь потерять свои сбережения. Таким образом, они начинают получать пассивный доход и не беспокоятся о потере денег.
Например, недавно мы заключили договор, по которому мать пенсионного возраста и две ее взрослые дочери купили однокомнатную квартиру на вторичном рынке и быстро переехали в нее в качестве арендаторов», — рассказывает Никитина.
Во-вторых, флипперы (перепродающие более дорогое жилье после быстрого ремонта), инвесторы и брокеры снова стали объединяться для покупки квартир.
Банки совместно разрешают ипотеку не только родственникам родителей, но и посторонним людям, говорят эксперты. При этом договоренности между будущими совладельцами могут быть самыми разными. В настоящее время, например, на финальном этапе ипотека на покупку квартиры согласовывается для двух предпринимателей. При этом один из них вносит первоначальный взнос, а другой — ежемесячные платежи. Когда квартира перепродается, каждый получает прибыль, соответствующую его доле в собственности.
Третья история связана с покупкой недвижимости иностранцами, собирающимися переехать в Россию. Они покупают совсем небольшую недвижимость, в основном временные студии, и делят ее на себя или родственников-родителей, чтобы начать бюрократическую процедуру оформления постоянного проживания. Владельцы недвижимости могут получить разрешение на временное проживание или вид на жительство, даже если у них очень маленькая доля. Важно отметить, что более шести квадратных метров — более года назад был принят закон, запрещающий делить дом на очень маленькие доли.
Когда требования программы «Привилегия» ужесточаются, а базовые процентные ставки очень высоки, «рынок складных квартир начинает возникать чаще в текущей рыночной ситуации — на мой взгляд, это отличный инструмент».
В то же время эксперты советуют не ограничиваться устными договоренностями с партнерами, а продумать и узаконить все ключевые моменты и правильно все продемонстрировать. В противном случае есть риск возникновения споров в будущем. Это особенно неприятно, если партнеры — близкие родственники.
Однако другие участники рынка не наблюдают особого роста подобных сделок и видят сложности с подобными механизмами.
Такие договоры на рынке есть, говорит Юлия Дымова, директор по работе с заместителями собственников компании EST-A-TET. Флипперы или будущие супруги, или их родители, желающие устроить квартирную свадьбу для своих детей, часто создают общий рынок.
Такие сделки невелики, всплески цифр случайны и могут быть спровоцированы новыми обсуждениями в социальных сетях, поэтому мы говорим о преимуществах системы, говорит директор «Жилфонда» Александр Чернокульский говорит. И вряд ли они станут частым явлением, поскольку домовладение в целом — рискованная затея и зачастую весьма проблематичный актив в долгосрочной перспективе. Особенно когда речь идет о разделении объекта на большее количество (например, товарищ покупает спальную квартиру на первом этаже, затем перепрофилирует три однокомнатные и сдает их в краткосрочную аренду). Законом это не запрещено, но перепланировка и перенос должны быть зафиксированы в техническом паспорте помещения и согласованы с местными властями.
Общие попытки: кому и зачем покупать стаи квартир?
Некоторое время назад участниками сделок на совместном рынке были в основном инвесторы, которые вкладывали деньги в новостройки на ранних стадиях строительства, продавали стоимость квартир и делили вырученные средства. Такие инвесторы есть и сегодня. Однако в целом покупателей, приобретающих жилье для жизни, стало гораздо больше. Брокеры рассказали «РБК-Недвижимости» о тонких оттенках и особенностях коммунальных квартир.
Концентрация капитала для многих покупателей — не самая скудная ситуация на рынке как первичной, так и вторичной недвижимости, говорят брокеры. Например, частные инвесторы могут купить квартиру в консорциуме, чтобы через некоторое время получить прибыль от перепродажи. Таким образом, люди решают квартирный вопрос, когда у них нет средств на покупку другого жилья. Это могут быть студенты, друзья, родственники родителей (родители со взрослыми детьми, братья и сестры и т. д.). Часто такие сделки совершают молодые пары, живущие в политическом (незарегистрированном) браке. По данным системы BNMAP.PRO, в 2018 году в Московской области в сделках с участием нескольких покупателей по договорам долевого участия появилось 24,66 000 квартир. В основном это семейный рынок, созданный не инвестиционным рынком, а родителями с супругами и детьми. В последнее время рынок инвестиций в дипномера стал менее популярным, чем три-пять лет назад». отметила Ирина Пешич, генеральный директор «Мир — сеть офисов недвижимости». — Это, конечно, связано с падением стоимости объектов из-за смены кризисных явлений на рынке недвижимости. Люди, купившие недвижимость в 2014 году, с удовольствием продают свое жилье как минимум за ту же цену. Конечно, и сейчас есть интересные объекты, которые обязательно принесут прибыль через один-два года, но их не так много, чтобы инвесторы были более осторожны и готовы вкладывать деньги самостоятельно, несмотря ни на что.
Возможность приобрести имущество в общую совместную собственность по закону предоставляется только супругам или членам фермерского хозяйства, говорит Светлана Краснова, руководитель юридической службы компании «Инком-Индвижимость». Таким образом, покупатель, не являющийся супругом, может приобрести дом в общую долевую собственность, при этом каждый может определить только размер приобретаемой доли, то есть общую совместную собственность. В этом случае размер доли каждого участника сделки пропорционален сумме, которую он сам вносит», — говорит Ирина Пешич.
Что касается инвесторов, то все зависит от их взаимоотношений, говорит Мария Линецкая, управляющий партнер «Метриум». Иными словами, там, где между участниками рынка существует полное доверие, можно легально участвовать в сделке, а индивидуальная собственность становится официальной. Таким образом, оплата за покупку была произведена у двух или более участников, но фактически она становится собственностью владельца. ‘Квартиры с правом собственности легко реализовать, — объясняет менеджер по продажам ‘НДВ-Супермаркет недвижимости’ Татьяна Подкидышева. — А в силу весьма скрытных отношений между покупателями, один из них должен деньги по свидетельству другого. Но чаще всего объект оформляется в совместную собственность, что гарантирует, что каждый из совладельцев всегда сможет продать долю». Договор о совместном участии заключается всеми участниками «складчины», где соответствующие законы предусмотрены законодательством. Все участники имеют право продать свою долю в совместно приобретенной квартире, а остальные владельцы недвижимости обладают привилегированными рыночными правами. Не существует ограничений по максимальному или минимальному размеру доли собственника. Размер обычно прямо пропорционален размеру облицовки.
Сделки, связанные с покупателями-родителями или сожителями, совершаются на обоих рынках, но чаще на вторичном — это позволяет им въехать в квартиру и сразу же жить в ней, говорят брокеры. Инвесторам этот рынок не интересен. Потому что показатели минимальны, а иногда и отрицательны», — объясняет Мария Литинсекая. — В основном они покупают квартиры в новостройках в массовом секторе из-за высокой ликвидности. Бюджет такого среднего рынка не превышает 10 миллионов рублей в Москве».
Преимущество очевидно — консорциуму проще собрать нужную сумму на рынке. Совокупность финансовых возможностей многих людей обычно позволяет им отказаться от ипотеки или хотя бы минимизировать кредит, говорит Татьяна Подкидышева. А для тех, кому не одобрили банк, но кто не может найти 100-процентный платеж, это вообще единственный способ получить желаемую квартиру. В кризисном 2015 году были примеры, когда люди хотели вложить деньги в недвижимость, боясь потерять свои сбережения, но их накоплений (1-2 млн рублей) не хватало на всю квартиру, и они боялись брать ипотеку», — говорит Ирина Доброходова. ипотеку, — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой». — Например, они начали массово покупать. Люди хотят приобрести недвижимость на старте продаж в хороших районах рядом с метро». Недостатки покупки квартиры в складчину в том, что это жилье сложнее продать, если оно оформлено в общую собственность, квадратный метр доли всегда дешевле, чем вся недвижимость, и есть отличия в совместной собственности, например, при отчуждении квартир, говорит Татьяна Подкидышева. Приобретая недвижимость в общую совместную собственность, покупатели должны понимать, что владение, пользование и распоряжение этим имуществом осуществляется по взаимному согласию, — говорит Светлана Краснова. — Это, конечно, определенное ограничение, позволяющее каждому принимать собственные решения и полагаться на мнение других участников». Мария Литинецкая добавляет, что сложно продать квартиру, если вы покупаете инвестицию и не можете договориться о цене или времени продажи.
Покупка квартиры в совместную собственность
Общие инвестиции в жилье — распространенная практика на отечественном рынке, которая с каждым годом становится все более популярной. Еще совсем недавно на рынке присутствовали крупные инвесторы, которые вкладывали деньги в недвижимость на ранних стадиях строительства, а после сдачи дома в эксплуатацию приобретенные квартиры продавались по бросовым ценам. Вскоре, когда бизнес-идею поняли более мелкие инвесторы, стал популярен вариант покупки одной квартиры в консорциуме для выгодной перепродажи. Такие инвесторы появились на рынке недвижимости давно и существуют до сих пор.
Однако все большее число покупателей жилья в целом приобретают недвижимость для проживания, а не для перепродажи.
Сегодня мы разберемся, кому необходимо купить квартиру по обычной стоимости и каковы нюансы, преимущества и недостатки такой покупки.
Кто обычно покупает квартиру по фиксированной стоимости?
По словам опытных риелторов, распространенной ситуацией на отечественном рынке недвижимости является объединение средств нескольких инвесторов для покупки недвижимости. Например, частный инвестор, основной целью которого является перепродажа недвижимости и получение прибыли через некоторое время, может купить квартиру на складе.
С помощью подобных решений люди также могут решить проблему нехватки собственных средств на покупку другого жилья. Приобретением коммунального жилья обычно занимаются студенты, близкие друзья, родственники, в том числе родители со взрослыми детьми, братья и сестры. Нередко подобную сделку совершают и молодые пары, не состоящие в официальном браке.
Согласно статистике, в 2018 году в Московской области было продано 24 600 квартир с участием нескольких покупателей. Это означает, что в прошлом году по ДДУ было приобретено около 25 000 квартир. Большинство из этих покупок не носили инвестиционного характера и были совершены одинокими парами или родителями с детьми.
По словам Ирины Пешич, в этом году рынок инвестиционного жилья несколько менее популярен, чем показатель трех-пятилетней давности. Такая тенденция обусловлена всеми кризисными изменениями, произошедшими на рынке недвижимости, и реальным снижением стоимости недвижимости. Инвесторы, купившие жилье в 2014 году, сейчас пытаются продать его хотя бы за ту сумму, которую они вложили в него пять лет назад. Конечно, сейчас существует огромное количество различных объектов с высокой инвестиционной привлекательностью в краткосрочной перспективе — один-два года. Кроме того, инвесторы стали более осторожными и стремятся вкладывать свои деньги самостоятельно, без участия помощников или третьих лиц.
Как оформить совместную покупку недвижимости
Что касается инвестиций в акции, то формализация этой сделки во многом зависит от отношений между инвесторами. Это означает, что при идеальных отношениях между инвесторами только один человек может участвовать в сделке и оформить индивидуальную собственность на недвижимость. Таким образом, юридическим владельцем квартиры может быть только один человек, в то время как на практике на рынок выходят два и более человека.
Решение оформить квартиру на одного владельца для многих инвесторов является весьма распространенным решением на отечественном рынке. Эта тенденция обусловлена тем, что квартиры с одним законным владельцем легче продаются на вторичном рынке. В доверительных отношениях один или несколько инвесторов дают деньги в долг под залог реальному покупателю, а после продажи квартиры вся сумма распределяется между инвесторами в соответствии с финансовыми вложениями. В большинстве случаев, однако, квартира оформляется в совместную собственность. Такое решение снижает финансовый риск для каждого инвестора и позволяет ему в любой момент продать свою долю в недвижимости.
Соответствующий договор имеет юридическую форму, предусматривающую доли всех участников сделки. Любой из долевых инвесторов имеет право продать свою долю, а остальные долевые инвесторы — купить привилегированную. В законодательстве нет ограничений или правил относительно максимального или минимального размера доли, которая может принадлежать одному из участников торгов. Размер доли обычно пропорционален сумме инвестиций.
Общий рынок квартир по жене.
По словам юридического директора компании «Инком-индвижимость», возможность приобретения жилья на праве общей собственности предусмотрена национальным законодательством только для двух групп лиц, в том числе официально зарегистрированных супругов и членов крестьянского ‘Ассоциации. Поэтому покупатели, не относящиеся к категории официальных супругов, могут приобрести дом только путем определения доли каждого инвестора.
Ирина Пешич комментирует, что размер доли каждого участника сделок с недвижимостью пропорционален размеру финансовых вложений каждого участника.
Общий рынок квартир с ипотекой
Для семейных пар покупка квартиры в ипотеку также является обычным выбором. Эта модель рынка мало чем отличается от рынка квартир с ипотекой на одного человека. Квартира, приобретенная в кредит у супруга, как правило, является общей собственностью, а супруг выступает в роли координатора банка. В ипотечном договоре банка также может быть прописана доля каждого из супругов и размер их соответствующих ипотечных платежей. Однако этот вариант не так распространен, как совместная собственность.
Сделки с участием супруга или родственника по ипотечному договору совершаются как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. Второй вариант является наиболее распространенным, поскольку позволяет покупателю сразу переехать в новое жилье без лишних финансовых и временных затрат на ремонт.
Кроме того, ликвидность и доходность новостроек в финансовом секторе гораздо выше, поэтому вторичный рынок не особенно интересен для инвесторов, приобретающих квартиры для перепродажи.
Преимущества и недостатки таких инвестиций
Очевидным преимуществом такого решения является то, что гораздо проще собрать сумму денег на покупку жилья. Сочетание многих финансовых активов в одном часто может привести к отказу в ипотечном кредитовании или, по крайней мере, к уменьшению размера требуемого кредита. Кроме того, для тех, кто не принял положительного решения по ипотеке и не располагает суммой, необходимой для единовременной покупки квартиры, это единственный вариант приобретения жилья.
Наглядный пример — кризис 2015 года. Когда люди боялись ипотечного кредитования, а на рынке жилья по разным причинам не хватало 1-2 миллионов средств. В то время инвестиции в этот вид были глубоко развиты. В 2015 году люди начали искать партнеров для покупки хороших квартир на ранних стадиях строительства. Первые квартиры в рамках этой инвестиционной модели были приобретены в хороших районах рядом с метро. Там, после того как расположение квартир стало ожидаемым, цены выросли до хорошего уровня.
Приобретая недвижимость в консорциуме, каждая из сторон должна четко понимать, что владение таким объектом — относительно непростое время. Это, конечно, усложняет их права собственности и ставит в зависимость от мнения других совладельцев перед фактическим владельцем.
Кроме того, различные сложности могут возникнуть при продаже такой недвижимости, поскольку собственники не всегда согласны с ценой или условиями сделки.
© Группа компаний «Нордест», 1995-2024 гг.
detector