Не все участки предназначены для законного строительства и последующего заселения жилья. При покупке участка под индивидуальное строительство необходимо учитывать его категорию (целевое назначение) и вид разрешенного использования. Земельный кодекс делит все участки на семь категорий: земли сельскохозяйственного назначения, земли специального назначения (промышленность, оборона, энергетика и т. д.), земли охраняемых объектов (территории), а также земли, водного фонда, запаса и поселений. Отнеся землю к последней категории, ее можно использовать для строительства индивидуальных жилых домов (ИЖС). Также разрешено строительство на землях сельскохозяйственного назначения, где есть такие виды разрешенного использования, как садоводство и строительство дакки.
На участках, предназначенных для строительства домов, коммунальных домов, дакки и садоводства, также можно законно строить или декларировать свой собственный дом, но не во всех случаях. Поэтому, если вы купите «садовый» участок и построите дом, вы не сможете его задекларировать. А с «дачными» участками очень часто возникают проблемы с регистрацией, которые можно решить только в суде.
Поэтому участки под дома — наиболее приемлемый вариант для создания собственного дома. Такие участки расположены в жилых районах, и их рынок с удовольствием эксплуатируют банки. Дачные или садоводческие участки расположены за пределами населенных пунктов. На таких участках может потребоваться определение близости к грунтовым водам. Не стоит забывать о плохих дорогах и проблемах с коммуникациями. Очень часто приходится платить за подключение природного газа, света и воды.
Итак, вы выбрали участок земли и готовы его купить. На что следует обратить внимание во время сделки? Прежде всего, необходимо проверить паспорт владельца участка и убедиться, что на него выдано свидетельство о праве собственности. Если вы покупаете землю через риэлтора, необходимо убедиться в законности его действий и ознакомиться с документами, разрешающими продажу участка. Если интересы продавца представляет посредник, всегда проверяйте действительность доверенности, какие объекты недвижимости могут быть проданы и по какой цене, а также имеете ли вы право подписывать ее.
Полный перечень документов, касающихся участков, приведен ниже.
— Свидетельство о праве собственности на участок (Государственный реестр прав) — в нем указана дата выдачи, организация, выдавшая свидетельство, и перечисление документа, на основании которого оно выдано. Кроме того, в нем указан владелец участка, его количество, вид использования, к которому он относится, и кадастровый номер участка. В обязательном порядке запрашивается оригинал правоустанавливающего документа. Тот факт, что оригинала не существует, то есть имеется только копия, может свидетельствовать о том, что участок был утаен или хранился.
— Кадастровый план участка — этот документ содержит основную информацию об участке, такую как адрес, площадь, назначение и другие важные характеристики. В нем также указываются любые препятствия, которые могут существовать на участке. Например, трубы природного газа, линии электропередач, водоснабжения, другие коммуникации, проходящие через участок, а также растительность, которую нельзя вырубать. Эта информация очень важна, поскольку все ограничения и архитектурные особенности сохраняются даже в случае перехода права собственности.
— Справки, выданные компетентными органами, подтверждающие отсутствие арестов и других запретов. Кроме того, необходима справка из налоговой инспекции об уплате налогов. В некоторых случаях может потребоваться план земельного участка, подтверждение оплаты различных взносов (подписки, акций и т. д.), а также отказ акционеров от права на приобретение акций. Подтверждение права собственности и отсутствия споров о границах участка. Если участок был приобретен у садоводческого товарищества, необходима справка об отсутствии задолженности, заверенная председателем садоводческого товарищества.
— Согласие супруга на совершение сделок с землей, заверенное у нотариуса, — этот документ защитит вас от недоразумений, которые могут возникнуть со стороны родительского родственника продавца.
Следует отметить, что вы также можете попросить проверить дееспособность продавца по справке. Кроме того, вы можете признать сделку недействительной, если психическое здоровье продавца неадекватно. Также полезно проверить, соответствует ли количество акров земли, используемых продавцом, количеству акров, указанному в документе. Вы можете выявить тот факт, что на каком-то участке указаны другие.
Если у продавца нет свидетельства о собственности, вы можете запросить другие документы, подтверждающие право собственности на участок. Участок мог быть куплен, обменен или подарен ему. Это должно быть подтверждено решением местных властей или специальным соглашением. Есть такие участки, на которые владелец сегодня не смог оформить право собственности. Например, участок предусмотрен в постоянном пользовании или принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения. Такой режим земли более важен для многолетних садоводческих товариществ, где пользование участком сложилось исторически.
Конечно, отсутствие свидетельств о праве собственности и карт недр может существенно повлиять на сложность и сроки сделки. В идеале необходимо проследить историю приобретенного участка, начиная с первичной документации. Кроме того, статус и продолжительность последующих сделок будут зависеть от того, насколько правильным правом собственности на участок обладает продавец, какими документами располагает, а также от вида разрешенного использования, закрепленного за участком. В самом простом варианте, с момента начала регистрации контракта, приобретение права собственности на участок длится около двух месяцев и стоит не более 100 долларов США. В более сложных ситуациях все регистрационные действия могут затянуться на полгода, а расходы измеряются тысячами евро.
Бдительность имеет первостепенное значение.
Зачастую местные советы могут делать для участков гораздо более старые формы государства. Если вам «повезет» получить такой участок, вы рискуете потерять его в суде. Поэтому договариваться с владельцем и просить у него участок нового образца, который зарегистрирован в Земельном кадастре (CCP) и имеет свой номер, следует только по телефону.
Каждая сделка обязательно проходит процедуру нотариального заверения. Нотариус удостоверяется, что в соответствующей базе данных нет ограничений на продажу земли. Таким образом, можно не беспокоиться о том, что купленный участок окажется в залоге или будет связан.
Также необходимо провести профессиональную оценку стоимости земли. Ее проводит лицензированный оценщик, которого можно найти в любой местной земельной службе.
Еще один нюанс: участок должен строго соответствовать параметрам, указанным в его документации (GoSakt, техническая документация). Следовательно, потеря этого участка, а также несоответствие истинных координат всего на полметра грозит бесконечными судебными спорами с владельцами соседних земель. Поэтому для собственного успокоения следует обратиться в землеустроительную компанию, которая с помощью специального оборудования измерит и продемонстрирует истинное положение вашего участка.
Автор: Наталья Зеликина, &.
Полезные модули, ссылки и комментарии:
Методика расчета — расселение земельных участков
— В связи с тем, что размер участка не всегда соответствует эксплуатационному назначению объекта недвижимости, владельцам недвижимости необходимо обосновать размер участка, необходимый для его эксплуатации. Объект недвижимости должен быть функциональным. В то же время уполномоченный орган может отказать в предоставлении запрашиваемого размера участка и обосновать отказ тем, что площадь запрашиваемого участка значительно превышает площадь находящегося на нем объекта недвижимости.
Судебная экспертиза расчета и обоснования площади участка означает, что проблемы, связанные с обоснованием требуемого размера участка, потенциально могут быть решены. При этом объективно должна учитываться как часть здания («точка застройки») и не построенные конструктивные элементы, необходимые для эксплуатации объекта. Расчет и обоснование площади участка может быть осуществлен только в строгом соответствии с основными положениями Закона РФ. 73-ФЗ от 31 мая 2001 г. «О государственной деятельности судебных экспертов в Российской Федерации» (ред. от 8 марта 2015 г.).
Поговорим о методологии данного вида экспертизы.
Приступая к работе над заключением эксперта об обоснованности расчета площади участка, эксперт сначала проводит предварительный анализ документов, содержащихся в материалах дела, и в результате определяет основные параметры объекта исследования. :
— Местоположение участка, на котором стоит здание,
— Основные характеристики участка,
— Положение здания в структуре участка,
— функциональное назначение здания, согласно технической документации.
За этапом предварительного анализа документации следует этап осмотра участка. На этом этапе эксперт проверяет фактическое местоположение исследуемого объекта, фактическое функциональное назначение здания и фактические границы участка. Как здания, так и сооружения, не указанные в документе.
При необходимости эксперт запрашивает у суда дополнительные документы. Например, эксперт может запросить следующие документы
1. описание производственных технологий компании, включая график и описание рабочих процессов, которые будут выполняться на участке, прилегающем к зданию
2. список сотрудников и их должности.
3. информация о количестве накопленных отходов и частоте их вывоза (договоры на вывоз отходов).
4. список транспортных средств (грузовиков), числящихся на балансе организации только для рассматриваемого здания (ПТС).
5. топографическая карта местности рассматриваемого участка с указанием состояния технических коммуникаций, с учетом прилегающей территории (5-7 метров).
Кроме того, эксперт выбирает набор строительных норм и правил, регламентирующих формирование постановок для конкретных эксплуатационно-ориентированных зданий, и переходит к собственно исследовательской части работы.
Поэтому грамотная экспертиза эксперта по расчету и обоснованию площади участка может объективно доказать, что участок нужен владельцу для эксплуатации недвижимости.
Выбор участка в Дакке. Несколько советов покупателям.
Решили выбрать участок в Дакке? Тогда позвольте обратить ваше внимание на особенности выбора будущей недвижимости за городом, не касаясь юридических аспектов сделки купли-продажи.
В таких местах лучше не покупать дакку, какой бы красивой ни была окружающая среда. К ним относятся места разлива рек, низины, заболоченные участки и лужайки. Информацию о местности можно получить на топографических картах и в информационном центре МЧС в интернете. Пожилые люди могут рассказать о различных оттенках, связанных с недавним прошлым и ближайшим будущим района. Например, если поблизости есть спрятанный под землей мусорный контейнер. Не нужно делать выводы о состоянии воды из медико-эпидемиологической станции. В практике нашей службы были случаи, когда выяснялось, что в 1,5 км от населенного пункта находится конюшня, изменившая биологический фон питьевой воды.
Новая проблема, возникшая в последнее время в Подмосковье, — распространение борщевика, который вызывает сильные ожоги у людей и животных. Подобно эпидемии, борщевик захватывает все новые и новые территории, и вырваться на свободу практически невозможно, что делает покупку земли, зараженной этим опасным сорняком, совсем невозможной.
Последнее жаркое лето показало, что окрестности Тарфона могут серьезно испортить отдых жителям DATSAS. Это опасный район, потому что корни деревьев, залегающие глубоко в недрах почвы, имеют свойство гореть, как шнуры бичарды, так что пламя, стертое в одном месте, может внезапно вспыхнуть на поверхности в сотнях метров от него. К сожалению, восстановление таких почв возможно только путем приведения их в нормальное заряженное состояние, что делает эти территории непригодными для инвестиций или места для строительства дакки.
Напротив, не стоит раздумывать, чтобы купить участок рядом с лесом. Наличие леса всегда придавало ценность интриге. Такие земли изначально меньше и ценнее, чем участки. Близлежащие леса помогают переносить летнюю жару и считаются местами отдыха. Несмотря на этот печальный летний пример, соседство с деревьями по-прежнему является фактором при продаже земли, когда дома рядом с лесами горят в больших масштабах. Для тех, кто опасается за свое имущество, всегда есть возможность страхования. Кстати, статистика показывает, что менее 20 % пострадавших от лесных пожаров этим летом не воспользовались этой возможностью. Как близость к центрам природного риска влияет на цену предложения? Очевидно, что есть несколько категорий участков, которые никогда не представляют интереса для покупателя. Однако в большинстве случаев интерес зависит от его реального восприятия угрозы. Если покупатель боится лесных пожаров и очистки России, его не переубедить, если он категорически откажется покупать участок рядом с лесом. Но на объективно хороший участок всегда найдется другой покупатель. Не стоит забывать, что земля — это ограниченный ресурс. И когда удобные участки начинают заканчиваться и, соответственно, дорожать в одном направлении, автоматически увеличиваются продажи в другом направлении, ранее менее престижном.
Например, будущее строительство заводов, складов или автомагистралей поблизости может снизить стоимость фермерских активов. Информация о строительстве таких объектов может быть передана местным властям. Аналогично, строительство новых коттеджей поблизости может нарушить гармонию отдыха и привести к повреждению дорог, строительному шуму, ухудшению вида из окна и, в конечном счете, к снижению стоимости земли. Поэтому о перспективах живописного, пионерского участка из окон вашего дома нужно узнавать заранее.
Однако есть и факторы, которые могут повысить стоимость недвижимости. К ним относятся строительство знаменитой яхты или гольф-клуба, появление соседей-знаменитостей.
Лучшим временем для «присмотра» будущей дачи считается время, когда нет снега и зелени. В условиях средней полосы это обычно начало или середина апреля. Так вы сможете оценить, как будет выглядеть участок и дом без снега и зелени, а также увидеть все особенности окружающего ландшафта. Например, понравившийся вам участок может оказаться не ровным, и впоследствии вам придется вложить немало денег. разровнять или заполнить ямы.
Когда снег тает, хорошо видны влажные или крутые участки, а заброшенные фундаменты на свалках или неудачные строительные проекты появляются «на свету». На это следует обратить особое внимание, поскольку выкорчевывание старых фундаментов может стоить новому владельцу немалых денег.
Нефтяные пятна с бывших автостоянок не проникают в землю годами, и их легко обнаружить весной. Эта проблема «грязи предков» особенно характерна для сельскохозяйственных земель, используемых под индивидуальную застройку.
Новые дома, построенные на участке в предыдущий сезон, могут покрыться трещинами в конце зимы, но весной их снова легко заметить. Шум автострады хорошо слышен, особенно весной, заглушаемый летней зеленью.
У зимних и летних проверок есть свои преимущества. Зимой можно увидеть, насколько хорошо в доме сохраняется тепло. Летом можно увидеть красивый окружающий пейзаж, а присутствие стада кровососущих животных явно указывает на близость болот. Поэтому при выборе участка рекомендуется использовать комплексный подход. Если позволяет время, выберите место летом, а зимой и весной осмотрите дом, чтобы выяснить все недостатки или преимущества участка и покупки. В любом случае, текущее состояние рынка недвижимости в стране — наличие предложения и доступность — позволяет не торопиться с принятием важных решений.
Дмитрий Филиппов, генеральный директор CENTURY 21 Интеллект.