Пример из практики: пожилая женщина, проживавшая в квартире с семьей одного из своих сыновей, отказалась от приватизации. Через пять лет она была признана судом недееспособной в связи со значительным ослаблением когнитивных способностей и передана под опеку. Впоследствии квартира была выставлена на продажу. При рассмотрении вышеуказанного материального дела о признании гражданской дееспособности недееспособной на основании результатов судебно-психиатрической экспертизы, назначенной судом по данному делу, выяснилось, что она давно страдает сопутствующими заболеваниями. время до суда. Из материалов дела о приватизации квартиры следует, что суд принял во внимание отказ одного из членов семьи от приватизации квартиры и не исследовал дееспособность отказавшегося. Поэтому очень высок риск того, что при приобретении такой квартиры наследники будут оспаривать отказ члена семьи от приватизации. В этом случае отказ от приватизации может быть связан с когнитивными нарушениями, которые у них уже были. В таком случае отказ, скорее всего, будет признан судом недействительным, и на недвижимость будет претендовать подлинный покупатель (покупатель такой квартиры). Чтобы избежать подобных ситуаций и не превратить приватизированные квартиры в реальный риск для рынка, наши эксперты рекомендуют воспользоваться услугами по сопровождению сделок с недвижимостью и продаже недвижимости.
Покупаете приватизированную квартиру?
Вы можете задать вопросы, обратиться за помощью к специалистам нашей компании по телефону и электронной почте, а также просмотреть раздел контактов, чтобы попросить помощи или задать вопрос
Покупка приватизированной квартиры: риски при заключении договора
Основными рисками при покупке приватизированной квартиры являются
Отказ.
Под этим определением подразумеваются люди, которые имели права на недвижимость на момент приватизации, но по каким-либо причинам отказались от них. Таким образом, они не становятся ее полноправными владельцами, но сохраняют право пожизненного пользования этим имуществом. Другими словами, отказники не могут продать свою часть квартиры, но могут в ней жить. Как правило, они регистрируются по адресу, указанному в договоре.
Отказников от приватизации невозможно выселить из квартиры, и они могут согласиться на приватизацию только по собственной воле. Даже если они зарегистрированы по другому адресу, они все равно могут претендовать на право пользования жилым помещением. Если такой человек подаст иск в суд, суд с большой вероятностью признает его.
Незарегистрированные собственники.
Покупка приватизированной квартиры рискованна еще и потому, что есть риск встретить так называемых скрытых собственников. Проблема в том, что информация об этих лицах не попадает в выписки из ЕГРН, поэтому обнаружить их присутствие можно только при тщательной проверке истории квартиры.
Незарегистрированные или скрытые собственники — это люди, которые по разным причинам не имеют права на собственность. К ним относятся наследники, не полностью унаследовавшие имущество, супруги и несовершеннолетние, не оформившие должным образом свои права на приватизированную квартиру.
Особые случаи — это люди, которые отсутствовали на момент приватизации жилья, но имеют право на долю. Часто это люди, которые находятся в тюрьме или долгое время считаются пропавшими без вести. Юридические связи между ними и муниципалитетом сохраняются, хотя жилье было приватизировано в их отсутствие. Поэтому они могут подать иск в суд о предоставлении им права бессрочного пользования квартирой, особенно если они не писали отказ от приватизации.
Его местоположение зависит от того, на чьей стороне будет суд, а это зависит от множества оттенков дела. Прежде всего, он изучит причины, по которым скрытые собственники не смогли реализовать свои права на жилье. Если они покажутся ему убедительными, он вынесет решение в его пользу.
Для нового владельца квартиры такие варианты развития событий очень невыгодны. Во-первых, никому не доставляет удовольствия участвовать в неизбежных расходах на судебные слушания и адвокатов. Во-вторых, если иск скрытого собственника будет удовлетворен, нынешнему владельцу квартиры придется вернуть стоимость жилплощади.
Несовершеннолетние.
Имущество, связанное с правами несовершеннолетних, всегда представляет собой риск. При покупке приватизированной квартиры это также следует учитывать. Во-первых, любая сделка, связанная с квартирой, в которой ребенок имеет долю, требует согласия органов комиссии. Без него факт нарушения прав несовершеннолетнего может быть вынесен на поверхность, и сделка будет признана недействительной.
Отдельные оттенки связаны с процессом приватизации квартиры. Во многих случаях родители ранее выписали своих детей из квартиры, оформив жилье только на себя или, как правило, на одного из супругов. Впоследствии эти дети могут предъявить права на недвижимость.
Например, квартира была приватизирована только на отца семейства, а мать и дети в ней не участвовали. Затем родители развелись с отцом, который также являлся законным владельцем, и продали квартиру ничего не подозревающему покупателю. Вскоре после этого он получил извещение об обращении. В нем говорилось, что во время приватизации в квартире фактически проживали несовершеннолетние дети и что в ней было много элементов. Доказать преднамеренность такого развития событий практически невозможно. Был начат процесс оспаривания права собственности, и новый владелец квартиры должен будет выплатить компенсацию.
Продавец.
Прежде всего, необходимо уточнить, что купить квартиру у недееспособного продавца можно, но только при определенных условиях. Это касается и случаев, когда у владельца квартиры есть официальный опекун, и его интересы, и одобрение органов комиссии, как в случае сделок с несовершеннолетними, если недееспособность была выявлена до сделки.
Если же продавец был недееспособен на момент совершения сделки, то дело обстоит совсем иначе. Подтвердить этот факт, к большому сожалению покупателя, можно и «задним числом», то есть уже после подписания договора. Поэтому справка Министерства здравоохранения и социального развития о дееспособности продавца — важный документ, особенно в отношении пожилых владельцев, а не каприз покупателя.
Люди с ограниченной дееспособностью могут подписать документ самостоятельно, но в присутствии опекуна. Люди, состоящие на учете у психиатра и нарколога, также могут это сделать, но при подписании обязательно должны присутствовать нотариус и врач.
Как купить квартиру в частном секторе: основные оттенки проверки
Что нужно проверить, чтобы избежать рисков при покупке квартиры в частную собственность? Особое внимание следует уделить: a:
Юридическую чистоту квартиры. Важные оттенки: не нарушены ли права третьих лиц, как проходила приватизация, не было ли судебных разбирательств в отношении жилья, как менялось право собственности и как оно менялось.
Зарегистрированные жильцы. Это относится не только к тем, кто зарегистрирован в настоящее время, но и к тем, кто проживал в квартире до приватизации. Следует обратить внимание на степень родства между зарегистрированными, их возраст и количество. Особое внимание следует уделить покупке квартир с временно выписанными жильцами.
Юристы по недвижимости: какие риски несет рынок недвижимости
В целом юристы оценивают более 100 рисков и ситуаций, которые могут привести к потере права собственности. Поговорим о самых распространенных причинах, которые ставят под угрозу сделки на вторичном рынке.
Нарушение процесса приватизации квартиры
Риски при приватизации возникают независимо от того, учитываются ли не все прописанные в квартире. Например, часто нарушаются права несовершеннолетних, которые не были включены в список собственников при приватизации.
Скрытые жильцы квартиры.
Даже через несколько лет жильцы могут вселиться в вашу квартиру. Это означает, что если они временно уволены в связи с лишением свободы, интернатом или лечебным учреждением, то имеют право служить в армии и проживать в квартире или во многих других случаях в квартире.
Продажа квартиры в ущерб интересам участвующих сторон
Сделка может быть отменена, если владелец квартиры заявит, что его ввели в заблуждение и принудили к сделке, заявит, что он находится в состоянии алкогольного или наркотического опьянения и не осознает своего поведения при подписании договора.
Продавцы, отказывающиеся предоставить дополнительные документы на квартиру
Например, если продавец не предоставит выписки из домовой книги или согласия супруга продавца, сделка может быть воспринята как недействительная.
Как выявить эти опасности?
Рекомендуется обратиться за юридическим аудитом, так как по статистике 70 % сделок на вторичном рынке могут быть отменены в судебном порядке. Юридический аудит поможет вам решить, стоит ли покупать выбранную вами квартиру.
Чем занимается юрист?
Контроль над квартирой
Если рисков нет, вы можете быть уверены, что покупаете надежную квартиру. Если ваш юрист выявит риск, то можно применить рекомендации для обеспечения безопасности сделки.
Рынок приватизированных квартир: что может быть сложного?
Какие существуют риски при покупке приватизированной квартиры? Какие сложности могут возникнуть в уже приватизированных квартирах?
На вторичном рынке недвижимости существует множество всевозможных предложений о продаже жилья. Однако наибольшее количество предложений в этом разделе приходится на квартиры, приобретенные в результате приватизации.
Большинство людей считают, что при покупке приватизированного жилья они ничем не рискуют и что в этом случае существует полная юридическая чистота. Однако даже при покупке приватизированной квартиры вы можете столкнуться с трудностями, о которых мы расскажем вам в этой статье.
Какие бывают подводные камни?
Самой распространенной проблемой при покупке приватизированной квартиры является наличие в ней людей, которые имеют право пользования этим жильем до конца жизни, но при этом не имеют права собственности.
Это связано с тем, что на момент приватизации один из членов семьи отказался от приватизации и по закону имеет право пожизненного пользования квартирой. И такие ситуации встречаются очень часто. Важно понимать, что человек, зарегистрированный в жилье и давший повторный отказ от приватизации, не имеет права пользоваться квартирой.
И сложность заключается в том, что отказ человека от своей доли в квартире сразу дает другому члену семьи право на приватизацию квартиры, но не меняет права пользования этим жильем у этого человека.
Необходимо также убедиться, что такой отказ является полностью добровольным и заверен нотариально. Однако в таком случае зарегистрированный будет снят с учета или, если снять его невозможно, только после его смерти.
Впрочем, вы можете решить эту трудность, если просто приобрели квартиру. Для этого необходимо проверить всех лиц, которые зарегистрированы на данный момент, а также тех, кто был зарегистрирован ранее или не имеет жилья. Также важно узнать, как и даже почему человек был выписан из квартиры.
Если вы обнаружили людей, прописанных в купленной вами квартире, узнайте у владельца, что это за люди и каковы причины их выселения.
Если же собственник отказывается предоставить информацию или предоставить выписки об этих людях, вам следует воздержаться от покупки квартиры, чтобы избежать возможных трудностей в будущем.
Самой распространенной проблемой при покупке приватизированной квартиры является наличие в ней людей, которые имеют право пользования этим жильем до конца жизни, но при этом не имеют права собственности.
Их претензии на свою долю.
Еще одна сложность, которая может возникнуть при покупке приватизированных квартир, — появление людей, которые по каким-либо причинам ранее не реализовали свои права на часть жилья. Эти люди могут начать требовать свою долю квартиры от нового владельца, который ее приобрел.
Как известно, приватизация квартиры при наличии отказа или полного отсутствия прописанного в ней человека возможна только с помощью суда. А если отсутствие вызвано уважительной причиной (на лечении в больнице, в местах лишения свободы, за границей, на военной службе), то требуется письменное заявление, которое должно быть заверено нотариально. В заявлении необходимо указать согласие или отказ от участия в рассмотрении дела о передаче квартиры в частную собственность.
Не стоит забывать и о людях, которые на момент приватизации не достигли совершеннолетия. Такие люди имеют право участвовать в приватизации квартиры вместе с родителями до 14 лет, но в период с 14 до 18 лет могут участвовать отдельно от родителей. Кроме того, согласно законодательству, запрещается совершать сделки, которые могут привести к отказу от прав, принадлежащих несовершеннолетним детям, без согласия органов опеки и попечительства.
Не стоит забывать и о таком моменте, как срок исковой давности. Как правило, максимальный срок составляет пять лет. Это означает, что если купленная квартира находилась в собственности владельца более пяти лет, то риск столкнуться в будущем с иностранцами, претендующими на приобретенное жилье, снижается.
Тем не менее, следует отметить, что истец, который ранее не реализовал свои права на часть квартиры, может потребовать восстановления срока исковой давности, если он не был уведомлен о нарушении своих прав на недвижимость. В результате они могут лишиться приобретенного жилья.
Поэтому, прежде чем соглашаться на покупку ранее приватизированной квартиры, следует изучить всю предыдущую историю жилья. Это обезопасит вас от возможных рисков и осложнений. Если вам нужна профессиональная помощь в решении этих вопросов, обратитесь к специалистам компании «ДОКТОР КЛЮЧ».