Подборка наиболее важных документов (например, нормативно-правовые акты, формы, статьи, советы экспертов-профессионалов и др.), касающихся требования собственника расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.
Судебная практика
Определение Верховного Суда РФ от 16. 06. 2021 N 310-ЭС21-8239 по делу N А09-9684/2019 ДЕЛО: О принятии вагона на действующей вахтовой станции о внесении изменений в судебный акт Казита по делу о применении Закона о железнодорожной аренде. Результат спора: в иске было отказано, так как факт передачи данного имущества (вагона) лизингополучателю и его использования был доказан, однако лизингополучатель воспользовался своим правом на односторонний иск по договору лизинга и направил лизингодателю претензию. Договор был урегулирован. РЕШЕНИЕ: В передаче дела на рассмотрение Судебной коллегии при Президиуме ВАС РФ было отказано. Суд исходил из следующего: в договоре аренды стороны согласовали условия о расторжении договора по инициативе арендодателя и арендатора. Ответчик. 2018 — ответчик принял предложение истца о расторжении договора, подписал претензионное соглашение от 6 июня 2019 года и направил в адрес истца уведомление от 12 июля 2019 года. Прошу подтвердить оценку Челмета о принятии арендованного имущества — данный договор прекратил свое действие.
Статьи, комментарии и ответы на вопросы
Путеводитель по юрисдикции. Прокат. Общие положения 29 мая 2008 года стороны заключили дополнительные соглашения к договору аренды. 8. 3 и 8. 4 которого предусматривают досрочное одностороннее расторжение договора аренды арендодателем в случае неиспользования арендатором помещения по назначению. Вновь нанятый ИТ переоборудует арендуемые помещения или их части без согласия арендодателя и без соответствующего решения Совета комиссаров в установленном порядке. Если арендодатель решает в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды до окончания срока его действия, он направляет письменное уведомление арендатору. Договор аренды считается расторгнутым через месяц после даты отправки такого уведомления.
Путеводитель по обычным произведениям. Аренда. Общие положения. Если стороны согласовали в договоре право арендодателя расторгнуть договор в случае нарушения арендодателем его условий, но не дали понять, что это решение об одностороннем расторжении договора, то такое расторжение возможно только через суд, в соответствии с правилами, указанными в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации Право арендодателя на расторжение договора. Статья 450bis Гражданского кодекса РФ. В этом случае арендодатель не может в одностороннем порядке признать договор аренды незаключенным и потребовать возврата арендованного имущества без обращения в суд.
Регулирующий орган.
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации n 3 (2020)» (утв. Департаментом Верховного Суда РФ 25. 11. 2020) установлен по истечении пятилетнего срока. В случае, если он не заключил договор, он не заявил о его расторжении и продолжал пользоваться участком без возражений со стороны собственника. (2) Гражданский кодекс Российской Федерации. Время давно использует аренду по назначению. 31, п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.
26. 01. 1996 N 14-ФЗ (ред. от 24. 07. 2023) «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 12. 09. 2023) правила по правилам настоящего Кодекса, если эти последствия не применяются к договору аренды, эти последствия не нарушают права и охраняемые законом интересы сделки, изменения и договорные решения, применимые к договору аренды, если они существенно не нарушают охраняемые договором аренды интересы. Кредиторы арендодателя и арендатора являются другими лицами и не противоречат публичным интересам.
Причины, по которым арендатор не может просто эвакуироваться из помещения
Казалось бы, для расторжения договора арендатору достаточно эвакуироваться из помещения и прекратить им пользоваться, передав ключи собственнику. На самом деле все не так просто. По договору аренды арендатор обязан платить арендную плату, поддерживать арендуемое помещение в надлежащем состоянии и оплачивать коммуналку, если это предусмотрено договором. Таким образом, помещение эвакуируется, а передача ключей владельцу не влечет за собой расторжения договора. В дальнейшем по закону арендатор может быть обязан выплатить все соответствующие штрафы и пени за просрочку в любой момент, вплоть до истечения срока действия договора. Поэтому, если помещение подлежит эвакуации, договор должен быть расторгнут в соответствии со всеми применимыми правовыми нормами.
Как расторгнуть договор
Договор аренды может быть расторгнут одним из следующих способов, предусмотренных законом
Порядок расторжения договора одной из сторон.
Эта возможность расторжения договора аренды может быть более сложной. По общему правилу, в договоре определяется срок, в течение которого другая сторона должна быть уведомлена о расторжении договора. При отсутствии такой оговорки для договоров с неопределенным сроком этот срок составляет три месяца в соответствии с действующим законодательством. Уведомление об отказе должно быть направлено в письменной форме заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении, в котором должны быть указаны причины. В случае дальнейшего судебного разбирательства опись вложений подтверждает факт отправки письма об отказе, а уведомление о вручении — факт его получения другой стороной. По истечении времени договор аренды разрешается на общих основаниях. Подписывается акт приема-передачи помещения, после чего наступает срок оплаты аренды.
Важно! У арендодателя есть дополнительные условия. Даже если арендодатель нарушает условия договора (например, ненадлежащая уплата арендной платы, использование помещения не по назначению и т. д.), необходимо сначала написать заявление об устранении нарушения. Вы также можете направить уведомление о расторжении договора, только если нарушение не будет устранено в установленный срок.
Досудебное урегулирование.
Если одна из сторон не желает расторгать договор аренды, другая сторона имеет право обратиться в суд. Однако в этом случае он должен предпринять действия по урегулированию спора.
Разрешить спор непосредственно в суде.
Если другая сторона ответит отказом или истечет установленный законом срок, необходимо подготовить судебное разбирательство.
Через компанию вы можете самостоятельно представлять свои интересы в суде. Однако если в вашем штате нет юриста, рекомендуется воспользоваться услугами сторонней организации.
Если между сторонами договора аренды возникли финансовые претензии, которые невозможно урегулировать самостоятельно, компания EOS может помочь. Мы специализируемся на урегулировании страховых случаев и всегда учитываем интересы обеих сторон при решении финансовых вопросов и стараемся найти оптимальное решение для всех.
Иван Комиссаров B2B эксперт рынка NPL Больше статей от экспертов Больше статей от экспертов
Как расторгнуть договор аренды?
1. Подать иск в суд.
Договор признается недействительным в судебном порядке, если одна из сторон нарушила его условия. Другие обстоятельства также могут быть аннулированы в судебном порядке, если они определены в договоре/законе.
Если произошло существенное изменение обстоятельств и стороны впоследствии потеряли интерес к договору, договор также может быть аннулирован в судебном порядке. Однако такое изменение может быть очень сложно доказать. Например, изменения в экономической ситуации не признаются такими обстоятельствами.
Владелец может расторгнуть договор по следующим причинам.
Однако часто возникают сложности в зависимости от оценки существенности, и в судебной практике нет единообразия в отношении этого критерия.
Собственник может указать в суде более подробные причины расторжения договора, что облегчает установление факта нарушения договора в ходе судебного разбирательства.
При расторжении договора аренды в судебном порядке всегда применяется претензионный порядок. Это означает, что досудебное урегулирование в таких случаях является необходимым этапом.
Если стороны не выполняют претензию или не получают ответ в установленный срок, можно подать апелляцию в суд.
Если претензионный порядок не соблюден, иск остается нерассмотренным.
Но что делать, если арендатор устранил все обстоятельства, послужившие основанием для подачи иска?
Высший арбитражный суд постановил, что если арендатор устранил все нарушения в разумный срок, то иск о расторжении договора не подлежит удовлетворению. Исключение составляют нарушения по внесению арендной платы. В этом случае собственник вправе предъявить иск. Если исковое заявление не подано в течение длительного времени, он теряет право на возбуждение дела по этому основанию.
При рассмотрении дела о расторжении договора в судебном порядке владелец должен доказать все обстоятельства, описанные в иске.
2 Одностороннее расторжение договора
Сторона имеет право в одностороннем порядке отказаться от договора, если срок его действия в нем не определен. Этот вариант наиболее удобен и позволяет сэкономить время и деньги спорящих сторон.
Рекомендуется расширить перечень оснований для одностороннего расторжения или, наоборот, добавить в договор пункт, уточняющий возможность необоснованного расторжения.
Минимизировать риски, связанные с отказом от договора, можно двумя способами.
Если отказ будет осуществлен с нарушением, это не повлечет за собой соответствующих последствий и может быть оспорено в суде.
С 2015 года односторонний отказ может повлечь за собой обязанность выплатить определенную компенсацию другой стороне.
Хотя закон не предусматривает этого в договоре аренды, важно тщательно проверить договор перед его подписанием, поскольку в нем могут содержаться пункты, касающиеся таких выплат.
Арендодателям необходимо понять, готовы ли они платить за одностороннее расторжение договора или готовы ли они обратиться в суд.
Обычно рекомендуется разделять в договорах положения о расторжении договора в судебном и внесудебном порядке. Например, очень часто судьи не понимают, была ли выполнена процедура одностороннего аннулирования. Это связано с нечеткостью формулировок и тем, что стороны могут путать одностороннее аннулирование с расторжением по соглашению сторон.
Для того чтобы минимизировать риск возникновения убытков у арендодателя в связи с расторжением договора в середине срока, рекомендуется обратить внимание на следующие моменты.
Во-первых, понять причины, по которым арендатор может понести убытки.
Какова практика судов в подобных спорах?
1. Взыскание в целях обеспечения выгоды
Если договор был заключен по воле арендодателя, а сама претензия была подана в соответствии с законом или договором, суды вряд ли признают средства, требуемые к взысканию, убытками.
Поэтому важно, чтобы лизингополучатели соблюдали процедурные аспекты трубопровода. Например, доказать ненужность использования арендуемого помещения (если такая причина предусмотрена договором). В качестве доказательства можно предъявить акт осмотра помещения. Однако перечень доказательств в каждом конкретном случае будет разным.
Для защиты от претензий арендатора арендодатель должен собрать доказательства, подтверждающие вину арендатора в досрочном расторжении договора аренды. Правильно составленный договор является хорошим подспорьем в этом деле.
Желательно четко указать в договоре, что односторонние претензии со стороны арендодателя не являются основанием для требования компенсации/упущенной выгоды.
2. риски при взыскании компенсации за имущество сотрудников
Чтобы снизить риск взыскания компенсации за имущество арендатора, следует заранее предусмотреть судьбу этого имущества на момент окончания срока действия договора.
В качестве альтернативы можно включить соответствующий пункт в условия договора или предусмотреть процедуру вывоза имущества арендатора. Также можно четко указать, почему арендодатель может изъять имущество арендатора в качестве санкции за ненадлежащее исполнение условий договора.
Рекомендуется направить арендатору письменное уведомление о намерениях до того, как имущество станет проблемой.
3. Риск требования компенсации за ремонт или создание неотделимых улучшений
Существует общее правило: собственники осуществляют капитальный ремонт, а арендаторы — текущий ремонт в рамках поддержания помещения в хорошем состоянии. Однако такие структуры могут меняться.
Это означает, что целесообразно, во-первых, определить в договоре правила заключения договора с собственником относительно стоимости капитального ремонта и создания неотделимых улучшений, а во-вторых, добавить положения, согласно которым арендатор не сможет компенсировать эти расходы ни при каких обстоятельствах, в том числе при расторжении договора.
Автор: Дана Высоцкая, партнер, юрист компании «Ветров и партнеры».
Если ваши судебные или иные разногласия, ваша традиционная работа или другие формы деятельности имеют отношение к вопросам, обсуждаемым в этом или других материалах, рекомендуем вам проверить и убедиться, что ваша правовая позиция соответствует актуальным последним изменениям и законам.
Мы будем рады предоставить вам юридическую консультацию по вопросам минимизации правовых рисков и имеющихся возможностей. Мы постараемся найти правильное решение для вас.
Позвоните нам по телефону +7 (383) 310-38-76 или напишите нам по адресу info@vitvet. com.
Наша юридическая фирма представлена в различных городах России (Новосибирск, Томак, Омук, Бахнур, Красногия, Кемерово, Новокузнецк, Иркуцунек, Тута, Владивосток РА, Серябинск, Ростов Чидон, УФА, Волгоград, Прим, Саратов, Краснодар, Туряти, Сочи).
Мы предоставляем юридические услуги клиентам в следующих областях.
Наша юридическая фирма представлена в различных городах России (Новосибирск, Томак, Омук, Бахнур, Красногия, Кемерово, Новокузнецк, Иркуцунек, Тута, Владивосток РА, Серябинск, Ростов Чидон, УФА, Волгоград, Прим, Саратов, Краснодар, Туряти, Сочи).
Будем рады видеть вас в числе наших клиентов!
Звоните или пишите прямо сейчас!
Телефон +7 (383) 310-38-76 Адрес электронной почты info@vitvet. com.
Юридическая фирма «Ветров и партнеры».