Преимущественное право покупки — это право на приобретение товара в преимущественном порядке перед другими претендентами. Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ, «при продаже доли в праве общей собственности третьему лицу остальные участники долевой собственности имеют право преимущественной покупки продаваемой доли по их цене, кроме случая продажи с публичных торгов и на прочих равных условиях».
Право преимущественной покупки действует только в том случае, если акции продаются третьему лицу. Если акции продаются одному из участников совместной собственности, другие совладельцы не имеют преимущественного права на покупку проданных акций. Если несколько совладельцев желают воспользоваться этим правом, продавец сам выбирает, кому будут проданы его доли.
Для соблюдения преимущественного права покупки продавец акций обязан письменно известить остальных участников совместной собственности о своем намерении продать акции иностранному лицу с указанием цены и других условий продажи. . По прямому указанию закона извещение о продаже доли должно быть составлено в письменной форме и получено остальными сособственниками по почте (заказным письмом с уведомлением о вручении) или вручено лично под роспись лицом, получившим извещение. Получение данного уведомления.
В уведомлении, направленном участникам совместной собственности, должны быть указаны полный адрес объекта, фамилии совладельцев, цена, по которой предлагается приобрести доли, и любые другие условия. Сделка. Одним из вариантов уведомления участников совместной собственности о продаже доли является передача декларации с соответствующими данными через нотариуса. В этом случае нотариус принимает меры по направлению уведомления совладельцам. По просьбе лица, подающего заявление нотариусу, выдается справка для передачи заявления сособственникам. Если остальные участники совместной собственности откажутся от осуществления преимущественного права покупки продаваемой доли или не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать ее любому лицу. Молчание в течение срока для осуществления преимущественного права равносильно отказу. Срок (один месяц) исчисляется с даты уведомления совладельцев о намерении продать доли.
Определенные проблемы возникают, если другие сособственники не проживают по месту нахождения имущества, в котором продаются доли, и их адреса неизвестны.
Обязанность по извещению сособственников считается выполненной, если продавец направит уведомление о продаже доли по последнему известному месту жительства отсутствующего сособственника и представит доказательства того, что место жительства неизвестно. (например, сведения из адресного бюро, справки налогового органа о налогах, сборах и других платежах за долю отсутствующего сособственника в общей долевой собственности).
В случае, когда собственником является несовершеннолетний гражданин, необходимо, чтобы законный представитель несовершеннолетнего, не достигшего 14 лет, выразил право на приобретение права общей совместной собственности или права на комнату в коммунальной квартире с согласия Комиссии и Комитета. Аналогичная ситуация возникает, когда несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет действует с согласия законного представителя и отказывается от права рыночного предпочтения. Отказ от права предпочтения может быть подан сособственником в объединение, которое осуществляет письменную государственную регистрацию, или не оформлен. Если указанные документы, связанные с государственной регистрацией сделки, не представлены, государственный регистратор обязан приостановить и отказать в государственной регистрации.
Источник: «СМ Номер один» № 28 от 19 июля 2012 г.
○ Что говорит закон?
Основным нормативным актом, регулирующим правоотношения между участниками общей собственности, является Гражданский кодекс Российской Федерации. Статья 250 этого закона содержит нормы, специально регулирующие рынок опционов.
При продаже доли в праве третьему лицу другие участники общей собственности имеют право приобрести проданную долю, за исключением случаев продажи на публичных торгах. В случае продажи доли собственником здания или помещения на земельном участке либо собственником здания или помещения собственником этого здания или помещения (п. 1 ст. 2150 ГК РФ).
Гражданский кодекс Российской Федерации регламентирует, что третьим лицам предлагается не только право другого собственника приобрести долю, но и возможность сделать это на тех же условиях, что и объект.
Процесс продажи доли в квартире также регламентирован.
○ Отказ от права дольщика.
Отказ от предложения купить часть квартиры означает, что собственник получает возможность закрыть третью сторону. Рассмотрим, как правильно оформить отказ.
Документация, требуемая документами.
Можно использовать любой из двух способов.
В каждом из этих случаев вы должны
процесс процесс процесс процесс.
Процесс отказа не представляет особой сложности. Все, что вам нужно сделать, — это оформить отказ от предложения о покупке в соответствующем виде. Если собственником доли является несовершеннолетний, отказ оформляет его законный представитель. Кроме того, у каждого совладельца есть трехмесячный срок, чтобы возразить против продажи квартиры и потребовать переуступки прав и обязанностей покупателя.
Если квартира находится в долевой собственности и вы никогда не видели других владельцев комнат, это не освобождает вас от необходимости уведомить их о планируемой продаже и получить отказ. Для этого вы можете заказать выписку из Rose Least. В этом разделе указано, кто какую долю рынка занимает.
Есть и другие особенности в реализации рынка рыночных предпочтений.
✔ Образец отказа от рынка.
Хотя этот документ не является строго типографским, в нем есть несколько требований к заполнению. Поэтому в тексте следует пояснить.
Продажа акций третьим лицам.
Акции могут быть проданы третьему покупателю, если другой акционер уже отменил продажу или прошло 30 дней с момента продажи. В этом случае сделка оформляется по стандартной схеме купли-продажи. В этом случае покупатель несет риск:
Однако многих привлекает более низкая цена недвижимости, когда продается только часть квартиры. Поэтому каждый человек сам определяет степень риска.
○ Как я могу оспорить отказ?
Если доли проданы с нарушением преимущественного права, остальные участники совместной собственности вправе требовать перевода на них прав и обязанностей покупателя в течение трех месяцев по решению суда (ст. 3), что предусмотрено ст. 250 Гражданского кодекса РФ).
Мошенничество очень распространено в сделках с кондоминиумами. Если отказ сделан с нарушением правовых норм, собственник имеет право оспорить его в суде. Для этого необходимо подать заявление об отмене отказа. На это дается три месяца с даты предполагаемого уведомления.
✔ Другой акционер предложил купить его акции по очень высокой цене, на что мы ответили отказом. Могу ли я оспорить отказ от опциона на покупку, если ранее цена была завышена?
Этот вопрос будет решаться в суде. Вы должны направить письменную претензию о том, что ваше право на преимущественное отклонение было нарушено. К ней должно быть приложено предложение о покупке с указанием стоимости сделки.
✔ Мы приобрели доли в многоквартирном доме, воспользовавшись правом преимущественного отказа, но другие акционеры пришли в ярость и потребовали отменить сделку. Какова вероятность того, что сделка будет отменена и акции придется вернуть?
Это зависит от времени, прошедшего с момента совершения сделки. Совладелец имеет право подать возражение в течение трех месяцев. Поэтому, если этот срок не истек, сделка может быть отменена.
Эксперт Мария Кузнецова рассказывает об отказе от опциона на покупку в долевую собственность.
Предоставлено Вадимом Калюжным, экспертом портала TopJurist.RU
Особенности предоставления опционов на покупку.
Важно! Отказ от реализации права преимущественной покупки может быть сделан в любое время. Если другой собственник поставит нотариальную подпись раньше, чем через месяц, второй собственник имеет право продать долю раньше.
Проведя небольшое исследование, юрист может бесплатно рассказать вам, как не допустить ошибок при совершении сделки купли-продажи квартиры в вашем случае.
Варианты продажи права собственности
После отправки уведомления о намерении продать свою долю у вас есть несколько вариантов развития событий.
{Примечание. Если акции согласны приобрести разные владельцы, продавец имеет право самостоятельно выбирать, кому будут проданы акции. В этом случае сделка с иностранным покупателем является незаконной.
Соглашение о покупке или продаже доли в квартире, находящейся в долевой собственности
Какие документы необходимы для покупки квартиры на вторичном рынке?
Документы.
При посещении нотариуса вам понадобятся следующие документы
Расходы.
За оформление отказа оплачивается счет в размере 500 рублей. Если собственников несколько, то каждый собственник готовит свой документ.
Что делать, если мое уведомление проигнорировано?
Если опция выкупа не отменена и уведомление проигнорировано, по истечении одного месяца продавец имеет право
Совет юриста: если уведомление отправлено Почтой России, лучше подождать еще 1-2 недели или поинтересоваться, получил ли второй владелец уведомление. Это необходимо для того, чтобы впоследствии не оспорить сделку или не перевести право преимущественного отказа на себя.
Юрист и автор сайта (гражданское право, опыт работы 7 лет)
Юристы отвечают на часто задаваемые вопросы
Как составить отказ от несовершеннолетнего собственника?
Документ в таких случаях составляется одним из родителей с согласия другого у нотариуса.
Что делать после получения отказа от второго собственника?
Вы можете сразу же заняться поиском покупателей. Если таковой найдется, представьте документы для регистрации.
У квартир много владельцев. Оформление нотариального отказа стоит дорого. Можно ли минимизировать расходы?
Отказ может быть не заверен, в этом случае Росреестр может приостановить переход права собственности к покупателю и запросить нотариальные документы, а нотариус может отказать в ратификации ДКП. По закону нотариальное действие нотариуса в отношении доли в праве собственности должно быть нотариальным.
Могу ли я отказаться от приоритетного права с помощью адвоката?
Да, но доверенность должна быть нотариально заверена, чтобы представлять вас в сделке с недвижимостью.
В доме два собственника — я и мой муж. Нужно ли мне отказываться от участия в выкупе? Я хочу продать свою долю и уехать.
В этом случае вы не отказываетесь от участия в сделке. Вместо этого необходимо нотариальное согласие супруга (ст. 35 Семейного кодекса РФ).
Вопрос: Какие еще условия должны быть включены в данное уведомление?
А.К.: Здесь закон немного неясен. В нем говорится, что должны быть условия о цене и другие условия. Другими словами, он даже не говорит, что это за другие условия. Необходимые условия? Но если это существенные условия, то мне придется переписать все сделки в этом уведомлении, которое я отправляю.
Все эти условия, которые я декларирую в сделке, важны для меня и имеют соответствующее значение. Например, я не видел ни одного разъяснения по этому вопросу. Поэтому все считают условия договора купли-продажи существенными. А какие условия продажи являются ключевыми? Это цена, объект (каждый является объектом) и, в принципе, список лиц с правом проживания, независимо от того, согласен ли продавец на дозировку или нет. Обычно все обходят эти четыре условия стороной и определяются в декларации.
Вопрос: Какие бывают документы, например, отказ от покупки?
А.К.: В отношении отказов вообще сложилась интересная ситуация. Если вы посмотрите на статью 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, то там ничего не говорится об отказе. В статье говорится только о том, что если вы продаете свои акции, вы должны об этом сообщить. Затем я жду один месяц, но если я не куплю акции по цене и на условиях, указанных в уведомлении, я имею право продать их кому-то другому. Что мне делать, если я хочу продать акции быстро? Если он не хочет покупать, вам не нужно ждать месяц. Оборот недвижимости очень активен, и он не любит ждать. Если вы не можете ждать, зачем ждать месяц? И сейчас существует такая форма, как отказ от опциона на покупку. Если она отклонена, то интересный вопрос: нужно ли еще уведомлять, и если да, то как. Закон гласит, что я должен уведомить вас только в письменном виде, что является обязательным, и я не имею права уведомлять вас устно. Вопрос в том, должен ли я уведомлять вас письменно. Это открытый вопрос. Вы приходите к нотариусу и пишете, что отказываетесь от своих приоритетных прав на известных вам условиях, по определенной цене или, как часто пишут, на любых условиях и по любой цене. Если вы передаете отказ продавцу, он прикладывает его к сделке и продает свои акции до истечения 30-дневного срока, указанного в статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, сделка завершена и право собственности перешло к вам. На самом деле я всегда рекомендую всем, кто пытается продать долю или написать отказ, указывать, что продавец уже уведомил совладельцев в письменной форме.
В: Существуют ли какие-либо особые положения для отказов несовершеннолетних?
АК: Если несовершеннолетний желает отказаться от своих прав, отказ от прав или имущества должен быть одобрен органом опеки и попечительства соответствующего территориального образования с прямой ссылкой на закон. Например, если я владею 1/3 акций, вы владеете 1/3 акций, а ваш несовершеннолетний сын владеет 1/3 акций, чтобы иметь возможность продать их раньше 30-дневного срока, вам необходимо оформить следующие документы отказ от права собственности с вашим сыном. Если вы хотите написать такой отказ, вам необходимо обратиться в офис завещания, чтобы получить согласие на написание такого отказа. Однако если я письменно уведомлю вас, и вы подождете 30 дней, потому что не собираетесь покупать, вы сможете продать без отказа и, следовательно, без разрешения офиса завещания.